Tahliye taahhütnamesi ve geçerlilik şartları

12punto.com.tr / Özel

6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere; kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri Türk Borçlar Kanunu kapsamında açıkça belirtilen durumlarda mümkündür.

Bu sebeple, özellikle son dönemlerde artan kira bedelleri sonucunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin kira bedelinin artırılmasını talep etmesi, bu taleplerin de kiracılar tarafından kabul görmemesi sebebiyle kiraya verenlerin tahliye davası açtıklarını görmekteyiz.

Ancak tahliye davası açılmadan önce zorunlu olan kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Tahliye davalarının kiraya verenler tarafından açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen birtakım hakların tanınması sebebiyle kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnamesi alınması sıkça tercih edilen bir yöntem olarak karşımız çıkmaktadır.

Avukat Gizem Gonce, 12punto için kaleme aldığı yazıda tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, geçerliliği ve geçerli bir taahhüde dayanarak yapılabilecek tahliye aşamalarını izah etti.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi; kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğine dair kiraya verene yazılı olarak üstlenmesidir. İşbu husus Türk Borçlar Kanun’unun 352. maddesinin 1. Fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu kapsamda tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebileceği önemli olmakla beraber işbu taahhüdün hukuken geçerli kabul edilebilmesi, belirli şartlara bağlıdır. Türk Borçlar Kanun’unun genel hükümlerine tabi olarak akdedilmiş kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 1. Fıkrasında hükmü uygulama alanı bulmayacak ve bu kapsamda bir tahliye taahhüdü yapılamayacaktır.

Tahliye taahhüdünün amacı kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananın boşaltmayı taahhüt etmesi olup bu kapsamda kiraya veren başkaca bir sebebin varlığına gerek duymaksızın ve tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkanına sahiptir.

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu kapsamında yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği açıkça düzenlenmiş olsa da öğretide tartışmalar mevcuttur.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü her ne kadar hukuki niteliği doktrinde tartışmalı olsa da Türk Borçlar Kanunu kapsamında aranan geçerlilik şartları şu şekilde düzenlenmiştir;

Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Olması Gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanun’unda kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Tahliye taahhütnamesinde de şekil şartı aranmaktadır. Bu kapsamda ayrıca bir kriter belirlenmemiş olmakla taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür.

Kiracının imzasının kendisine ait olmadığını ileri sürmesi ihtimalini bertaraf etmek amacı ile işbu taahhüt metninin noter vasıtası ile düzenleme şeklinde yapılması önem arz etmektedir.

Kiracının tek kişi olmaması halinde ise işbu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uyularak verilmesi gerekmektedir. Aksi halde tahliye taahhütnamesi hüküm ifade etmemektedir.

Taahhüdün Kiracı ya da Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmiş Olması Gerekmektedir.

Kiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisine vermiş olduğu açık yetki ile de tahliye taahhüdü verilebilmektedir. Vekaletname ile de tahliye taahhüdü verilebileceği hususunda özel yetki şartı aranmaktadır.

Taahhüdün Kiracı’nın Kiralananı Belirli Bir Tarihte Boşaltmayı Üstlendiğine Dair Bir Beyan İçermesi Gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanun’u kapsamında tahliye taahhüdüne ilişkin düzenlemeler uyarınca Kiracı veya yetkili temsilcisi vasıtası ile akdedilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur. Tahliye taahhütnamesinin kesin ve belirlenebilir bir gün içermesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı uyarınca tahliye taahhüdünde yer alan gerek imza gerek ise tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılması hususudur.

İşbu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da işbu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya aittir.  Bu durumun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilmektedir.

Taahhüdün Kiralananın Kiracı’ya Teslim Edilmesinden Sonra Verilmiş Olması Gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin verilmesinde en önemli husus ise; kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılmış olan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında açık bir şekilde düzenlenen tahliye taahhütlerinin geçerli olmasının kiralananın teslim edilmiş olması şartına bağlı kılmıştır. Bu kapsamda tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumları ile sıkça karşılaşılmaktadır.

Bu kapsamda Yargıtay’ın içtihatlarında ispat yükünün Kiracı’da olduğunu ve mevcut durumu ispat edememesi halinde sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmiştir. Diğer taraftan, Kiracı’nın baskı ve cebir altında mevcut taahhüdün imzalatılmasını takiben irade sakatlığı nedeniyle Türk Borçlar Kanun’unun 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkı vardır.

Söz konusu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kanunen şart koşulmuş olan bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunulması gerektiğidir. 

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK YAPILACAK TAHLİYE İŞLEMİ

Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı durumunda kiracı, işbu tahliye taahhüdünde belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralananın tahliye edilmemesi halinde; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır.

Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye talepli icra takibi veya tahliye talepli dava açılması gerekmektedir. Nitelik itibarıyla işbu süre hak düşürücü olup hakim tarafından resen dikkate alınmaktadır.

İcra Takibi Yapılması Suretiyle Tahliye Talebi İşlemi

Kiracının tahliye taahhüdü tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 272. maddesi uyarınca, kiracı aleyhine ilamsız icra takibi yapılması gerekmektedir. Bu kapsamda ilgili icra müdürlüğünce tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi başlamakta olup bu süre içerisine itiraz edilmesi durumunda takip duracaktır.

Kiraya veren işbu takibin devamı için 6 aylık süre içerisinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talepli ya da 1 senelik süre içerisinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava açma hakkına sahiptir.

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmış olması durumunda kiraya veren tarafından daha hızlı ve pratik olması amacıyla itirazın kaldırılması davasının açılabilecektir.

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmamış olması durumunda ise kiracının imzaya itiraz etme hakkı bulunduğundan, imzaya itiraz yapılmış olması durumunda davaya bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır. 

Dava Açmak Suretiyle Tahliye Talebi İşlemi

Kiracı, kiraya veren ile mutabık kalmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli olan bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda Kiraya veren işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde Kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Önemle belirtilmelidir ki Türk Borçlar Kanun’u kapsamında da belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kullanılmaması halinde Kiraya Veren tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edememektedir.

Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise Türk Borçlar Kanun’unun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya bildirim yapılarak kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içerisinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin Kiracı’ya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir. 

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Düzenlenmesi Durumu

Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı olarak düzenlenip düzenlenemeyeceği konusu tartışmalıdır. Türk Borçlar Kanun’unun 170. Maddesi uyarınca sözleşmelerin şarta bağlı olarak düzenlenebileceği belirtildiğinden kira sözleşmelerinin şarta bağlı olarak sona ermesi kararlaştırılabilmektedir.

İşbu hususa örnek olarak, kiracının, kiralanana ait kira borcunu belirlenen tarihe kadar ödememesi, kiralananın 3. kişiye satılması gibi hallerde tahliye taahhüdü verilebilir.

Diğer bir görüşe göre ise, bu tür tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belirsiz olduğundan ve kanunen tarih konusunda şüphe olmaması gerektiğinden böyle bir taahhüt geçersizdir.

Şartlı tahliye taahhütnameleri şartın gerçekleşmesi ile kiralananın tahliye edilmesi imkanını verecek olup şart içermeyen tahliye taahhütnameleri ile aynı koşullarda icra edilecektir. Bununla birlikte, Yargıtay uygulamasına göre, yazılı tahliye taahhüdünün koşula bağlanması mümkündür. 

“Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı ilamı; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır. Eski Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir.

Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.”

“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/11188 E.2016/839 K.; Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170. maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar.

Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.

Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ve devamı maddelerde düzenlenmiş olup ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiralananın tahliye edilmesi imkanını sunmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı boşaltma ve kiraya verene geri teslim etme yükümlülüğünü içermektedir.

Ancak, taahhüt tarihine uygun şekilde tahliye gerçekleştirilmezse, kiraya verenin haklarını korumak adına belirli yasal yolları kullanma hakkı doğar. Kiraya veren, kiracının taahhüde uymadığı durumlarda icra yoluyla tahliye talebinde bulunma ya da dava açma hakkına sahiptir.

Tahliye taahhütnamesine bağlı olarak dikkat edilmesi gereken en önemli bir husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra ya da dava yoluna başvurulmasıdır.

Bu süre, tarafların haklarını koruma açısından büyük öneme sahiptir. Kiraya veren, tahliye talebini bu süre içinde yapmaması halinde davayı kaybetme durumu ile kaşı karşıya kalmaktadır. 

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde yer alan yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirtilen tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğünü içermektedir.

Bu taahhüde uymayan kiracılarla ilgili olarak kiraya verenin icra veya dava yoluyla haklarını koruma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkate alınması gereken dava açma veya icra takibi başlatma süresi, tarafların hukuki haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.