Yargıtay'dan kira tespit davaları için emsal karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığı iddiasıyla açılan davalarda önemli bir değerlendirmeye imza attı. Daire, kira sözleşmesi yakın tarihte yenilenmiş olsa bile, yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine karar verdi.

Karara konu dosyada, İstanbul’da 2005’ten bu yana kirada bulunan bir iş yeri için 2021 yılında ödenen aylık 22 bin liralık kira bedelinin emsallerin altında kaldığı ileri sürüldü. Mülk sahibi, rayiç kiralardaki artışa dikkat çekerek bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.

İlk derece mahkemesi, taraflar arasında son kira sözleşmesinin 2018’de yenilendiğini, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirterek “hak ve nesafete” göre belirleme yapılamayacağı sonucuna vardı. Mahkeme, sözleşmedeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.

YARGITAY EKSİK ARAŞTIRMA DEDİ

Dosyayı temyizen inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğinin düzenlendiğini hatırlattı.

Kararda, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtildi. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedelinin; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebileceği vurgulandı.

Yargıtay, somut olayda 2018 tarihli sözleşmenin kira ilişkisinin başlangıcı gibi değerlendirilmesinin yeterli olmadığını kaydetti. Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005’te başladığı, 2018’deki sözleşmenin ise iddiaya göre kira miktarını güncellemekten çok mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği aktarıldı.

Daireye göre mahkemenin, kira sözleşmesinin tarihine ilişkin belirsizliği ve belirlenen kira bedelinin emsal ile rayiçlere uygun olup olmadığını araştırması gerekiyordu. Kararda, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olmadığının anlaşılması halinde, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcı dikkate alınarak şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilebileceği ifade edildi.

Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.

Bozma kararında, 2018 başlangıç tarihli sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihte rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması gerektiği belirtildi. Rayice uygunluk tespit edilirse talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması; aksi durumda ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği ifade edildi.