Afet Yasası, yaşamımıza ve mülklerimize etkileri (5)

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KONUT SERTİFİKASI NEDİR?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Kiracı veya ayni hak sahipleri de bu sertifikayı alabileceklerdir.

MALİKLERE TANINACAK OLANAKLAR NELERDİR?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerinden, konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere  “ve diğer hak sahiplerine” verilecek olan konut veya işyerleri;  Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir.

Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.

Bu da Türk Medeni Kanunu dolayısıyla hak sahibi olan şahısların korunması açısından önemli bir düzenlemedir.

YAPIM MALİYETİNİN DÜŞÜRÜLMESİ İÇİN UYGULANABİLECEK BİR DÜZENLEME VAR MIDIR?

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen  “bağımsız bölümlerin” bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki 

+mevcut ekonomik durum, 

+tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, 

+konut rayiç ve enkaz bedelleri ile 

+uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak, 

Cumhurbaşkanı kararı ile 

1. yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve 

2. sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.

Bu iki unsur, yapım maliyetini kısmen de olsa düşürecektir. Afetin yaşandığı yerde kişilerin normal yaşamlarını sürdürme olanakları bulunamayacağından, esasen herhangibir maliyeti karşılama olanakları da bulunmayacaktır. 

Aslında, böyle bir durumda beklenen, afete uğrayanların hiçbir maliyete katlanmamasıdır. En acil fiziksel ihtiyaçlarını dahi karşılayamayacağı bir ortamda kalıveren insanların, sanki doğal afetin oluşmasına sebebiyet verenler kendileri imişçesine bir maliyet ile karşı karşıya kalmaları toplum vicdanını yaralayacaktır.

BEŞİNCİ BÖLÜM

KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞININ (BAŞKANLIK) YETKİLERİ NELERDİR?

Başkanlık;

1. Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,

2. Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, (burada dikkat çekilmesi gereken husus, başka bir alana aktarma yetkisidir. Kişileri yaşam alanlarından, hiç alışık olmadıkları, belki mevcut yerleşim alanlarından daha zor şartlarda yaşamak zorunda kalabilecekleri alanlara aktarma ihtimali mevcuttur. Aktarma kararı verilirken, kişilerin sosyal yaşamları, eğitim, sağlık, ulaşım imkanları vesair hususlar mutlaka dikkate alınmalıdır)

3. Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,

4. Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, (Bu bendde belirtilen uygulamalar,  "Başkanlığın" bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir),

5. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye,

6. Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında  Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya,

7. Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye,

8. Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya,

9. Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya,

yetkilidir.

Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların kiralanması ve satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır.  Başkanlık, kiralama ve satış işlemlerine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir. 

Bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, 4706 sayılı “Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun “Doğrudan Satış” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b), (c), (d) ve (e) bentlerinde sayılanlara rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise, rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden, doğrudan satılabilir veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilir.     

Yukarıda yer alan ikinci madde uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Başkanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda  Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Başkanlık adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır.       

Yine aynı maddede belirtilen Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir.

Bu şu demektir, Başkanlık/Hazine, malik olarak paydaş olması durumunda, diğer paşdaşlar taşınmazları üzerinde tasarruf yapacakları, satış yapacakları zaman, önce  diğer hissedarlara teklif etmek durumundadırlar. Hazine/Başkanlık da paydaş olacağına göre, önalım hakkını kullanma durumunda olacaktır. 

Bir sonraki yazımızda Bakanlık uygulamaları, davalara ilişkin süreçler incelenecektir.

Arabulucu Avukat NURDAN HERİS