Afet Yasası, yaşamımıza ve mülklerimize etkileri (6)

BAKANLIĞIN EN TEMEL YETKİSİ NEDİR?

Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı), riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir. 

Bu kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. Sürelerin ne kadar kısa tutulmuş olduğu burada da açıkça görülmektedir. Bakanlığın ilanı ONBEŞ GÜN, bu süre içinde, örneğin, son gün öğrenen biri, ancak son gün itirazını yapabilecektir. Hiç olmazsa ilandan belli bir süre sonrası dahi öngörülmemiştir itirazlar için.  Bu süre çok yetersizdir. Söz konusu olan imar alanı, parselasyon planı gibi taşınmazın aynına ilişkin uygulamalara yönelik olup, sürenin çok kısa tutulmasının mağduriyetlere neden olması kaçınılmazdır.

DEĞERLEMELER NASIL YAPILACAKTIR?

Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı yani üzerinde başka şahıslara ait olabilecek yapılar ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri  Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

GÜÇLENDİRME KREDİSİ ŞARTLARI NEDİR?

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde  Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Bu kredinin yalnızca güçlendirme amacıyla kullanılması, belirlenen şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun hükümlerince iadesi talep edilecektir.

DAVA AÇMA SÜRESİ NE KADAR?

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.

Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. Dolayısıyla, iş ve işlemler yapılmaya devam edecektir. Telafisi olanaksız hasarlar doğması durumunda ise, aynen tazmin mümkün olmamakla yalnızca maddi tazmin yükümlülüğü getirilebilecektir.

HACİZ VE TEDBİR YASAĞI NEDİR?

Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.  ANCAK, yapım işine başlanmasından itibaren ALTI AY içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır. Yani bu süre yalnızca 6 ay ile sınırlıdır.

ANLAŞMA SAĞLANAN MALİKLER ADINA TESCİL NASIL OLUR?

Bu Kanun hükümlerine göre  Başkanlığa devredilen veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak oluşan  yeni taşınmazlar Başkanlığın, TOKİ’nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur.

Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.

MÜTEAHHİTLER, PAYLARINI NE ZAMAN SATABİLİRLER?

Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın  "yüzde on" altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. 

Bütün maliklerin önceden muvafakatlerinin diğer sözleşmeler imzalanırken alınması durumunda geçerli olmayacağını düşünüyorum. Yasanın amacına uygun olarak, yalnızca Başkanlık/İdareden izin alan müteahhidin, ancak izin sonrasındaki tarihte alabileceği muvafakatlar geçerli kabul edilmelidir.

MÜTEAHHİT İLE SÖZLEŞMENİN FESHİ USULÜ

Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların  "salt" çoğunluğu ile karar  "alınmasından" sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin   "salt çoğunluğu” ile karar alınabilir. 

Bu karar ile birlikte  Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.   Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. 

Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan  inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. 

Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin veya   Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. 

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

YASA KAPSAMINDAKİ LİSANSLI KURULUŞLAR NASIL BELİRLENECEK?

Bu Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Lisanslandırılacak kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenir, Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir.

İZALE-İ ŞUYU DAVALARI NE OLACAK?

Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir. Ayrıca, ortaklığın giderilmesi davaları açılmadan önce arabuluculuk müessesesi ile çözülme olanağının bulunması, süreci hızlandırabilecektir.

Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.

Arabulucu Avukat NURDAN HERİS