Afet Yasası, yaşamımıza ve mülklerimize etkileri (7)

UYGULAMALARIN RESEN YAPILMASI ŞARTLARI NELERDİR?

Olağanüstü şartlar gerçekleşmiş olabilir. Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

Bu madde kapsamında riskli yapı tespiti, masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak ve Başkanlıkça talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle Başkanlıkça resen yapılır. 

Başkanlık veya idare tarafından, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir.  

Riskli olarak tespit/kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Görüldüğü üzere burada süreler çok çok daha kısa tutulmuştur. Oluşması muhtemel risk değil, gerçekleşmiş bir risk söz konusu olduğunda, önceden onbeşgün olarak öngörülen muhtarlık ilan süreleri burada yalnızca İKİ GÜN ile sınırlandırılmıştır. İtirazlar da aynı süre içinde yapılabilecektir ve itirazların karara bağlanması da yalnızca ÜÇ GÜN içerisinde olacaktır. Oysa önceki uygulamada itirazlar için muhtarlıkta ilan sonrası ayrı bir süre öngörülmüştür. Süreci hızlandırmak adına burada farklı bir usul geliştirilmiştir.

TAHLİYE ZORUNLULUĞU 

Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Tahliyeye ilişkin tebligat ikinci fıkrada belirtilen şekilde yapılır. Bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir. 

Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, Başkanlıkça talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Başkanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.

BAŞKANLIĞIN RE’SEN TESCİL YETKİSİ

Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dâhil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın  Başkanlığın talebine istinaden yapılır.

HAZİNE ADINA TESCİL

Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. 

Bu madde kapsamında yürütülen uygulamalarda uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir. İşte bu da ilginç bir husustur, yani ne yapılacağı belli olmaksızın, henüz uygulama projesi hazırlanmaksızın, ihaleye nasıl çıkılacaktır? Yani yapılacak iş ve ihale rakamları neye göre belirlenecektir? Yapılacak işin ne olduğu belli olmaksızın, ne kadar işçi çalıştırılacak, ne kadar malzeme alınması gerekecek ve ne kadar sürede tamamlanacak? Tüm bu hususlar ihalenin temel kavramlarıdır ve bu kalemler bilinmeksizin bir ihalenin yapılması nasıl olacaktır, sonrasında nasıl sürecek ve nasıl sonuçlanacaktır, sanırım, yaşayarak göreceğimiz bir husus olacak.

DEVAM EDEN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ NE OLACAK?

Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler", bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça" yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. 

Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır. 

Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir.  Uygulama yapılacak alandaki taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmiş ise, uygulama sonucunda meydana gelen yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.

YAPILACAK TAŞINMAZLARIN NİTELİKLERİ

Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir.  

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür. 

Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmez. 

Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin  Başkanlıkça  belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır; hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler hak sahibi adına yatırılan taşınmazın bedeli üzerinde devam ettirilir; tapu kaydındaki haklar ve şerhler  Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve durum hak sahibine bildirilir. Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölüm/bölümler Başkanlığa devredilir. 

Bu açıkça bir tasfiyedir. O nedenle, çok farklı niteliğe bürünmüş olan tebligat konusu yine büyük önem arz etmektedir. Başkanlıkça yapılan tebligatı öğrenememiş olmak, büyük mağduriyete sebep olabilir, yeni inşa edilen taşınmaz kişinin elinden gidebilir. Çok dikkatli takip edilmesi gereken bir süreç olduğunu yine bu vesileyle bir kez daha vurgulamak gerekmektedir.

Arabulucu Avukat NURDAN HERİS