Kirada yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz’da bitiyor: Ev sahibi ve kiracıların hakları neler?

Yüksek kira fiyatları nedeniyle konut krizinin yaşandığı Türkiye'de ev sahipleri ve kiracılar mahkemelik oldu.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, 2 yıldır devam eden konut kiralarındaki yüzde 25'lik zam sınırının uzatılmayacağını bildirdi.

Buna göre, yüzde 25'lik artış sınırı 1 Temmuz'da sona erecek.

Yüzde 25'lik artış sınırının sona ereceği 1 Temmuz'dan sonra sözleşme yenileme dönemi gelen kiracılar son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranını kiralarının üzerine ekleyip hesaplayabilecek ve ev sahipleri de yılda bir kez zam yapabilecek. TÜFE oranının üzerinde bir zam yapılamayacak.

Yüzde 25'lik zam sınırının yürürlükten kalkmasıyla birlikte ev sahipleri enflasyon karşısında gelirlerini koruyabilecekken, kiracılar ise düşünceli.

"EV SAHİPLERİ KEYFİNE GÖRE ZAM YAPAMAZ"

Sabah'ın derlediği habere göre, yüzde 25'lik zam sınırının kalkmasıyla, kiracılarda bir tedirginlik başladığını söyleyen İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, "Bu uygulama kalktıktan sonra ev sahipleri keyfine göre zam yapacak diye bir şey yok" dedi.

Akdoğan, yüzde 25'lik zam sınırı gelmeden önce de kiralarda bir üst sınırın olduğunun altını çizerek şöyle konuştu

"Borçlar Kanunu'nda açıkça belirtilmiş; ev sahipleri kiracılara yılda 1 kez, sözleşme yenileme döneminde zam yapabilir. Kiraya zam oranı da, TÜFE kadar olabilir. Ev sahiplerinin TÜFE oranı üzerinde zam isteme hakkı yasal olarak kesinlikle yok. Sadece kiracı 5 yılını doldurduysa ve kira fiyatı piyasanın çok gerisinde kaldıysa taraflar kendi aralarında konuşup bir fiyat güncellemesi yapabilir." 

Tarafların anlaşamadığını takdirde, ev sahibinin dava açabileceğini ifade eden Akdoğan, "Mahkeme o bölgedeki rayiç bedel kadar ya da rayiç bedelin yüzde 10-15 altında bir kira fiyatı belirler. Mahkeme, eski kiracılar için rayiç bedelin altında bir ücret belirliyor genelde" diye konuştu.

"YÜZDE 25 SINIRI ETKİLİ OLMADI, ARKASINDAN DOLANILDI"

İstanbul Emlak Brokerleri Kooperatifi Başkanı Ulvi Özcan, "Kiracıyı korumaya yönelik ortaya çıkan yüzde 25 zam sınırı uygulamasının doğru bir uygulama olduğunu düşünüyorum" diyerek şu ifadeleri kullandı:

"Bu düzenlemeyle birlikte belli bir planlama ve çözüm çalışmaları yapılması gerekiyordu. Yapılmadı. Yapılmayınca da yüzde 25 sınırı etkili olmadı, arkasından dolanıldı. Hiçbir zaman ev sahipleri keyfine göre zam yapamaz ve kiracıyı çıkartamaz. Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa ve özel sebepler yoksa kiracıyı çıkartmak kolay değil."

Arz-talep dengesini oturtmaya yönelik sağlıklı konut üretimi yapılması gerektiğini aktaran Özcan, cazip kredilerle, dezavantajlıları kollar şekilde düzenlemeler yapılması gerektiğini aktardı.

Özcan şöyle devam etti: 

"Büyükşehirlere göçün engellenmesi gerekiyor. TOKİ, Hazine ve belediyelerin işbirliği yaparak sosyal konut üretimi yapması gerekiyor. Öncelik kiralık konutlar olmalı ve dezavantajlı gruplar korunmalı. Örneğin, öğrenciler, bekâr kadınlar veya yeni evli çiftler için sosyal kiralık konutlar yapılmalı.

Yeni vergi düzenlemelerinin çok doğru şekilde olduğunu düşünüyorum. Birkaç konuta sahip olan ve belli bir rakamın üstünde geliri olanların daha fazla vergi ödemesi gibi düzenlemelerin olması lazım ki kamu kaynaklarından herkes yararlansın." 

KONUT PİYASASI ETKİLENECEK Mİ?

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa da, düzenlemenin sona ermesinin konut piyasasını etkilemeyeceğinin altını çizdi.

Aşa, zam sınırı uygulamasının başarılı olmadığını kaydederek, "Uygulamanın sona ermesi satılık veya kiralık konutlarda fiyat artışına sebep olmaz ancak kiralıklarda arzın çoğalmasına sebep olabilir" dedi.

HUKUKÇULAR NE DİYOR?

Hem kiracı hem de ev sahiplerinin hukuki haklarını bilip bilinçli şekilde davranmasının çok önemli olduğunu vurgulayan Avukat Ece Değer Kalyoncu ise, "1 Temmuz'daki düzenlemeden sonra 5 yılını doldurmayan kiracılar, ev sahibi ile anlaşamazsa 'Kira tespit davası' değil, 'Kira Uyarlama Davası' yoluna gidebilir ve mahkemeden kiranın uyarlanmasını talep edebilirler. Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün. Enflasyon, salgın hastalık, dolar kuru, deprem vs olağanüstü durum gösterilebilir" dedi. 

EV SAHİPLERİ HANGİ DURUMLARDA DAVA AÇABİLİR?

Kalyoncu, 5 yıldır evinde kiracısı olan ve TÜİK oranlarına uygun olarak yapılan zam ile dahi kayıp yaşayacağını öngören ev sahiplerinin, 'Kira Tespit Davası' açabileceğini belirtti.

Kalyoncu şu açıklamalarda bulundu: 

"TÜFE oranının üstünde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış mevcut olacağından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istihkak davası açabilir yahut ilamsız icra yoluna başvurabilir. Ev sahipleri, TÜFE oranına uygun şekilde zam yaptığı halde kiracının kira ödeme yapmaması durumunda, kiracının tahliyesini dava yolu ile talep edebileceği gibi icra yolu ile de talep edebilir.

İcra yolunda borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilecek olup, eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa; 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilecektir."

KİRA UYARLAMA DAVASI'NDA ŞARTLAR

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması,
• Söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalı
• Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

Bu şartların varlığı halinde kiracı, kira sözleşmesinin uyarlanmasını hâkimden isteyebilir. Taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi taraflardan beklenmeyen durumlardan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmadığı ve hesaba katmakla yükümlü olmadığı durumlardır.

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI

Kiracı ve ev sahibi arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşmenin yazılı olma şartı yoktur. Sözlü de olabilir.

Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

Buradan anlaşılması gereken mesela taraflar yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırlara ve kanuna uygun olarak bir kira bedeli zaten belirlemişlere bu durumda kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarardan söz edilemez.

EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE EDEBİLİR?

• Ev sahibi konut kirasının çevre evlere oranla çok düşük kalması halinde kira uyarlaması davası açabilir. 
• Yeni belirlenen kira bedelinin kabul edilmemesi durumunda kiracısını çıkartabilir.
• Ev sahibi 11. yılın sonunda mevcut kiracısının sözleşmesini yenilemeyebilir.
• Kira kontratında belirlenen maddelerden birinin ihlal edilmesi
• Ev sahibinin birinci dereceden kan bağı bulunan bir kişinin konut ihtiyacı duyması
• Evin tadilata alınması ya da satılması
• Kiracının tahliye taahhüdü imzalaması
• Kiracı aileden birinin aynı kent içinde evinin olması
• Kiracı ve sahibi arasında açılan bir ceza davası bulunması
• Kiracının konuta zarar vermesi gibi durumlarda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
• Öte yandan ödenmemiş ve biriken kira durumunda ev sahibi ihtarname çekme hakkına sahiptir. Ev sahibi, 30 günlük süre içinde kirayı tahsil edemezse sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir.