Ev sahiplerini ve kiracıları ilgilendiriyor: TCMB'den yüksek kiraları frenleyecek öneriler

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, yılın ilk enflasyon raporunda kira artışlarının enflasyon üzerindeki baskısına dikkat çekti. Raporda, "yüzde 25'lik kira artış sınırı"nın uygulanma oranının düşük olduğu ve bu nedenle kiraların yüksek seviyelerde seyrettiği vurgulandı. Merkez Bankası, kiraların gerilemesi için önerilerde bulundu. Raporda, konut fiyatlarındaki artışın da enflasyonun yukarı yönlü hareketini etkilediği kaydedildi. Reel konut fiyat artışının 2022 yılı dördüncü çeyreğinde tarihi en yüksek seviyesine ulaştığı ancak 2023 yılında bir miktar gerilediği belirtildi.

SINIRLAMA ÖNERİSİ

TCMB'nin enflasyon raporunda yer verilen konut piyasaları için öneriler şöyle;

"Konut piyasasının önemi Kahramanmaraş merkezinde meydana gelen depremlerden sonra daha da arttı. Konut fiyatlarındaki yükselme kiralara yansımakta ayrıca yaşam ve arz koşullarını etkileyerek çeşitli yollarla enflasyonu etkileyebilmekte. TÜFE sepetinde ölçülen kira endeksine yansımanın yavaş gerçekleşmesinin nedeni meskenlerde devamlılık gösteren kira sözleşmelerinin tipik olarak yılda bir defa güncellenmesi ve bu işlem güncellenirken çeşitli sınırlara tabi olmasıdır. Dolayısıyla, konut fiyatlarındaki yükselişin enflasyona yansıması çok daha gecikmeli gelmekte ve konut fiyatları belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra artmasa bile uzun süre enflasyonu etkilemeye devam ediyor."

KİRA SÖZLEŞMELERİ E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK

Kiralık konut piyasasının daha verimli bir şekilde yönetilmesi için, çeşitli ülkelerde uygulanan bazı yöntemler bulunmaktadır. Bu yöntemler, elektronik alt yapıların kullanılmasını ve kiralama süreçlerinin merkezi bir platform üzerinden izlenmesini içermektedir. Böylece, kiralık konut piyasasının durumu daha iyi analiz edilebilir ve sorunlara uygun politikalar geliştirilebilir. Bu amaçla, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı çerçevesinde, kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı aracılığıyla yapılmasına karar verilmiştir. Bu karar, kira piyasasında belirli standartların oluşturulmasını ve kira piyasasının sağlıklı işleyişinin etki analizleriyle desteklenmesini sağlayacaktır.

KİRALIK KONUT SAYISI ARTIRILMALI

Kiralık konut arzını artırmak için planlama yapılması, mevcut regülasyonların olumsuz etkilerini azaltmak için uygun bir yöntemdir. Araştırmalar, kira düzenlemelerinin uzun vadede konut yapımını, bakımını ve yatırımını olumsuz yönde etkilediğini göstermektedir. Fazla regülasyon kiralık konut piyasasını küçültürken, az regülasyon kiracıların güvenini zedeler (Haffner ve ark. 2008). Kholodilin ve Kohl (2023), Avrupa'da ikinci dünya savaşından beri kira kontrolü uygulayan ülkelerde kiralık konut sayısının düştüğünü, konut sahipliği oranının yükseldiğini bulmuşlardır. Bu nedenle, kısa vadede kiracıların haklarını korumak için yapılan düzenlemelerin, uzun vadede kiralık konut piyasasına zarar vermemesi için detaylıca yapılması önemlidir.

Kiralık konut piyasasına yönelik farklı uygulamaların olduğu bazı ülke örnekleri incelendiğinde; Hollanda’da devlet, kendi konut stokunu piyasa kirasından daha düşük bir kira ile gelir grupları arasında dağıtmaktadır. İtalya’da ise sosyal konutların kiraları, devlet tarafından belirlenen oranlarda gelir seviyelerine göre sübvanse edilmektedir. Özel sektörün de kiralık konut üretmesi teşvik edilmektedir. Bu uygulamalar, kiralık konut arzını artırmak ve ihtiyaç sahiplerine uygun konut sağlamak için yapılmaktadır.

Konut kiralama piyasasında kurumsallaşmanın önemi büyüktür. Bireysel yatırımcılar kadar özel sektör şirketlerinin de konut kiralaması, dünya örnekleriyle uyumlu bir gelişmedir. Bu sayede kira takibi, düzenlemesi ve vergilendirilmesi daha kolay olacaktır. Ayrıca, bu şirketler sermaye piyasalarına girerek portföylerini genişletebilirler. Bu da bireysel yatırımcıların kira risklerini azaltırken, kiracıların da tasarruf oranlarına bakılmaksızın kira piyasasındaki dalgalanmalardan korunmasını sağlar. Bu nedenle, konut kiralama piyasasının kurumsallaşması hem katılımcılar hem de kiracılar için faydalıdır.

HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI

Konut piyasasına girmek isteyen ancak yeterli birikimi olmayan hane halkları için hisseli kiracılık uygulaması bir çözüm olabilir. Bu uygulama, kâr amacı gütmeyen kurumlar veya kurumsal yatırımcılar tarafından özellikle büyükşehir merkezlerinde hayata geçirilebilir. Londra'da uygulanan "shared ownership" programı bunun bir örneğidir. Bu programda, ilk kez konut sahibi olacaklar, evin en az yüzde 25'ini satın alırken, kalan hisse için kira öderler. Daha sonra, evin tamamını satın alma hakkına da sahiptirler.

KONUT SAYISINA GÖRE KADEMELİ VERGİLENDİRME VE BOŞ KONUT VERGİSİ

Konut piyasasında talebi dengelemek için yapılması önerilen yasal düzenlemeler arasında, mevcut konut sayısına bağlı olarak vergi oranlarını artıran ve boş konutlara ek vergi uygulayan bir sistem bulunmaktadır. Ayrıca, çalışanlara uygun faizli ve esnek ödeme seçenekleri sunan konut kredisi modelleri de gündemde. Bu modellerde, hane halkının sahip olduğu konut sayısı, kredi faizini belirleyen bir faktör olarak kullanılmaktadır. Bu sayede, birden fazla konuta sahip olanların kredi maliyeti artırılarak talep azaltılmaya çalışılmaktadır. Bu amaçla, BDDK tarafından zaten bir konuta sahip olan tüketicilere verilecek kredilerin miktarı sınırlandırılmıştır.

YÜZDE 25 KURALININ UYGULANMA ORANI DÜŞÜK

Ülkemizde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan uygulama 2024 yılı temmuz ayında sona erecektir. Bu uygulamanın amacı, ekonomik kriz nedeniyle kiracıların mağdur olmasını önlemektir. Ancak PÖS verileri, bu kısıtla uyumlu şekilde kira güncellenmesi oranının oldukça düşük olduğuna işaret etmektedir. Bu durum, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyan bir denge sağlamakta zorlanmaktadır. Bu nedenle, kira artışı konusunda yeni bir düzenleme yapılması gerekmektedir.

ÖZEL SEKTÖRE ARZ YÖNLÜ DESTEKLERLE BERABER SOSYAL KONUT İNŞASI

Gelir düzeyleriyle konut sahibi olma arasındaki ilişkiyi analiz edildiğinde, alt gelirli kesimlerin konut edinme oranlarının son dönemde oldukça düşük kaldığını gözlemlenmekte. Konut sahibi olmayı teşvik etmek için, konut üretiminin aksamaması, fiyatların istikrarlı olması, özel sektöre arz odaklı destekler verilmesi ve sosyal konut projelerinin sürdürülmesi önem taşımaktadır.