Kentsel dönüşümde yeni dönem: O kişilerin tapusuna devlet el koyacak!

Kentsel dönüşüm ve riskli binalar için uygulamada önemli değişiklikler başlatıldı. Bugün yayımlanan yönetmelik doğrultusunda, dönüşüm süreci artık bir hak sahibinin talebiyle başlatılabilecek ve karara katılmayan ortakların arsa paylarının kamuca satılmasının önü açıldı. Yıkım sonrası oluşan arsalar için de kamu kurumlarına öncelikli alım hakkı getirildi.

Yapılan düzenlemeyle beraber, 6306 sayılı Kanun’da yer alan riskli yapıların dönüşüm süreci hızlandırılırken, arsa paylarının satışı konusunda izlenecek yol yeniden şekillendirildi. Yeni yönetmelik, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

KARARLAR ARTIK SALT ÇOĞUNLUKLA ALINABİLECEK

Riskli binaların yıkımı ya da yeni yapı inşası gibi işlemlerde, paydaşların salt çoğunluğunun kabulü yeterli olacak. Bu çoğunluk parsel birleştirme, ifraz, hisseli satış ya da kat karşılığı anlaşmalar gibi kritik kararlarda uygulamaya geçecek. Yani, artık her hak sahibinin ayrı ayrı onayı aranmayacak.

Bir diğer önemli değişiklik ise, karar aşaması için tek bir malikin başvurusunun yeterli hale getirilmesi. Böylece, bir kişi talepte bulunduğunda tüm hissedarlar toplantıya çağırılacak. Yapılacak duyurular, muhtarlıkta, apartman kapısında ya da noter aracılığıyla ilan edilecek ve duyuru süresi 15 günü geçmeyecek. Bu sürenin sonunda, bildirim yapılmış kabul edilecek.

Toplantıda, alınacak tüm kararlar salt çoğunlukla karara bağlanıp tutanak altına alınacak.

KARARA KATILMAYANLARA SATIŞ YOLU AÇILDI

Karara katılmayan hissedarların, alınan kararlara ve tekliflere erişimi için ilgili belgeler muhtarlıkta veya belirlenmiş adreslerde incelemeye sunulacak; elektronik tebligat adresi olanlara bildirim dijital ortamda yapılacak. Karara katılmayanların, bildirimi izleyen 15 gün içinde teklife onay vermemesi veya değerlendirmemesi halinde, payları önce diğer ortaklara satışa çıkacak. Satış açık artırma ile ve rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla gerçekleştirilecek. Eğer satış gerçekleşmezse, kamu kurumları veya TOKİ devreye girerek payları kendi adına alabilecek.

Riskli yapılardaki anlaşmalar kapsamında, arsa payı üçüncü şahıslara da satılabilecek; bunun için de kararda anlaşmaya varılması gerekecek.

Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazlarda ise, satış kararı alınırsa, arsa öncelikli olarak kamuya teklif edilecek. TOKİ, ilgili idare veya bakanlık bünyesindeki kuruluşların uygun görmesi durumunda, konut ya da iş yeri sözleşmesi arsa sahipleriyle doğrudan imzalanabilecek.

PARSEL BİRLEŞİMİ VE İMAR HAKKI TRANSFERİNE YENİ DÜZEN

Birden fazla riskli yapının bulunduğu parsellerin birleşiminde, her parselde ayrı ayrı salt çoğunluğun onayı aranacak. Eğer birleşim boş parsellerle yapılacaksa, boş parsel sahiplerinin oybirliği gerekecek.

Zemin durumu, afet riski veya imar kısıtlaması nedeniyle yapılaşma yapılamayan alanlardaki maliklere, başka bir parselden pay verilebilecek. Böyle durumlarda, tüm maliklerin imara uygun tek parselde birleştirilmesi ve onaylarının alınması koşulu bulunuyor.

Satış prosedürü kapsamında, ilk ihale başarısız olursa yine salt çoğunluğun talebiyle süreç yeniden başlayacak. Satış tarihleri ilan edilecek ve maliklere e-Devlet üzerinden bilgi verilecek.

Vergi ve harç indirimleri ise parselin riskli yapıya sahip alanıyla orantılı olarak uygulanmaya devam edecek.

SON OLARAK TEMİNAT ORANINDA GÜNCELLEME

Mevzuatta yapılan bir diğer güncellemeyle, 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları çerçevesinde alınan teminatların, müteahhitin başvurusu halinde yüzde 6 seviyesine göre yeniden düzenlenebileceği aktarıldı.

Bu kapsamda, kentsel dönüşümde hem karar süreçleri netleştirildi hem de sürece katılım göstermeyen hissedarlar için kamu adına yeni uygulamalar devreye sokulmuş oldu.