Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanımına ilişkin önemli bir düzenlemeyi iptal etti. Yüksek Mahkeme, payın üçüncü kişiye satışında önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği bedelin mahkemece rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü Anayasa’ya aykırı buldu.
Karar, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda pay satışı yapılması halinde devreye giren önalım hakkı bakımından yeni bir tartışma alanı açtı. Önalım hakkı, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara aynı payı öncelikli satın alma imkanı tanıyor.
AYM’nin değerlendirdiği düzenleme, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle yürürlüğe girmişti. Buna göre, alıcı ve satıcının sözleşmede kararlaştırdığı satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değeri esas alınabiliyor; bu değer mahkeme tarafından belirleniyordu.
Düzenleme, farklı dosyalarda yapılan itirazlar ve Cumhuriyet Halk Partisi’nin başvurusu üzerine AYM gündemine taşındı. 13 ayrı asliye hukuk mahkemesinden gelen başvuruları da inceleyen Mahkeme, kuralın mülkiyet hakkı yönünden sorun yaratabileceği sonucuna vardı.
Kararda, satış sözleşmesinde tarafların serbest iradeleriyle belirlediği bedelin yerine başka bir tutarın esas alınmasının bazı durumlarda alıcı açısından maddi kayba veya haksız kazanç tartışmalarına yol açabileceği belirtildi. Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bakımından da bedelin belirsizleşebileceği değerlendirildi.
KARAR 2027’DE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
AYM, iptal hükmünün Resmi Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandığı için iptal hükmü 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut uygulama yürürlükte kalacak. Bu nedenle kararın yayımlanması, devam eden tüm önalım davalarında otomatik olarak eski sisteme dönüldüğü anlamına gelmiyor.
AYM, rayiç bedel kuralıyla bağlantılı bazı hükümlerle birlikte düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici hükmü de iptal etti. TBMM’nin iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün.
Devam eden davaların nasıl etkileneceği, 6 Ağustos 2027’de yürürlükte olacak mevzuata ve her dosyanın kendi hukuki durumuna göre belirlenecek. Hisseli taşınmaz satışı planlayan veya önalım davası bulunan paydaşlar açısından süreçte yapılabilecek yeni düzenlemeler önem taşıyor.
Haber Kaynağı : 12punto
