Yeni dönem için kira bedelinin belirlenmesinde son durum ve arabuluculuk

Kira bedellerinin fahiş şekilde artması kiracılar ve ev sahiplerini karşı karşıya getirdi. Son yasal değişiklikler kapsamında yeni dönemde yapılacak kira sözleşmelerinde bedelin belirlenmesi de tartışma konusu oluyor. Arabulucu Avukat Nurdan Heris, son dönemdeki tartışmaları ve yeni dönemi 12punto için yazdı.

Heris'in 2 bölümlük yazısının ilk bölümü şu şekilde:

BİRİNCİ BÖLÜM

Son Düzenlemeler Işığında Kira Tespitinde İlk Adımlar

Kira ilişkisi, hukukumuzda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun’da m.299-378 arasında düzenlenmiştir. Toplumu yakından ilgilendiren, konut ve çatılı işyeri kiralamalarına ilişkin olan m.339-356 arasında düzenlenmiş olan bölümdür. Söz konusu düzenlemeler, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun hükümleriyle birlikte değerlendirilerek incelenecektir.

Kira ilişkisinin konusu nedir, kira ilişkisi ne demektir?

Kira ilişkisinin konusu bir maldır, en çok da barınma ihtiyacını karşıladığı için, “konut kiralaması” toplumun gündemini oluşturmaktadır.

Kira ilişkisi, başkasına ait bir malın kullanım hakkının, yasal sınırlar ve taraflar arasında düzenlenen sözleşme çerçevesinde, belli bir bedel karşılığında başka bir şahsa teslim edilmesidir.

Kira ilişkisinin tarafları kimlerdir?

Kira ilişkisinde bir tarafta kiracı, diğer tarafta ise kiraya veren bulunmaktadır. Kiraya veren malik olabileceği gibi, malik tarafından yetkilendirilmiş biri de olabilir.

Kira ilişkisinde bedel nasıl belirlenir?

Kira ilişkisinin başında, kira bedeli serbestçe kararlaştırılabilir. Bu bedel Türk Lirası olabileceği gibi, yabancı para olarak da belirlenebilir.

Kira sözleşmesi dönemi bitince kira sözleşmesi de sona erer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesi kaç yıl için düzenlenmiş olursa olsun, süre bitiminde, birer yıllık uzayarak devam edilebilecek bir ilişki niteliğindedir.

Yenilenen kira döneminde kira bedeli ne olacaktır?

1. Taraflar sözleşme ile artış oranını belirlediyse: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

2. Taraflar sözleşme ile artış oranını belirlemediyse: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflar doğrudan mahkemeye gidebilirler mi?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yenilenecek olan kira sözleşmelerindeki yeni kira bedeli için taraflar anlaşamamışlar ise; “dava şartı arabuluculuk” kapsamında konu değerlendirileceğinden, öncelikle Arabuluculuk Bürosuna başvurmak ya da kendilerinin uygun gördüğü bir arabulucuyu ihtiyari olarak belirleyip başvurmak zorundadırlar. Bu başvuruyu şahsen yapabilecekleri gibi, avukatları vasıtasıyla da yapabilirler.

Taraflar arabulucuya başvurmazlarsa ne olur?

Dava öncesi arabulucuya başvurmak, dava şartının tamamlanması niteliği taşımaktadır. Bu başvuruyu yapmadan dava açılması durumunda dava şartı yerine gelmediğinden, esastan incelemeye geçilmeksizin davaları red edilir.

1 Eylül 2023 Tarihinden önce açılmış kira tespiti davaları için arabulucuya başvurulabilir mi?

1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış kira tespiti davaları için, taraflar mahkemeden süre isteyerek arabuluculuk müessesinden, ihtiyari başvuru yapmak suretiyle yararlanabilirler. Burada dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz. Hakim bu başvuruyu bekletici mesele yapabilir. Tarafların bu başvuruda anlaşamamaları durumunda davaları kaldığı yerden devam edebilir. Tarafların bu başvuruda anlaşmaları durumunda ise anlaşmayı mahkemeye ibraz etmeleri neticesinde dava konusuz kalır ve arabulucu tutanağı ilam yerine geçeceğinden, taraflar ilişkilerini artık bu tutanak çerçevesinde sürdürürler.

Arabuluculuk süreci ne kadardır?

Arabulucu yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren ÜÇ HAFTA içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk aşamasında zamanaşımı ve süreler işler mi?

Arabuluculuğa başvurulması ile zamanaşımı ve süreler kesilir. Süreç sona erince kaldığı yerden yeniden işlemeye başlar.

Arabuluculuk sürecine nedensiz katılmayan taraf için durum nedir?

Bir tarafın başvurusu ve arabulucunun davetine rağmen, ilk toplantıya nedensiz olarak katılmayan ve bu nedenle toplantının yapılamamasına sebebiyet veren taraf, dava kısmen veya tamamen lehine sonuçlansa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

Arabuluculuk sonucunda ne elde edilir?

Arabuluculuk sürecindeki görüşmeler gizli tutulur. Sonuçta anlaşma olması durumunda düzenlenen belge İLAM (mahkeme kararı) niteliği taşımaktadır.  Taraflar kararın gereğini, anlaşmaya rağmen yerine getirmezlerse, KARAR, sulh hukuk mahkemesinden İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ alınması suretiyle icraya konulabilir.

Arabulucuya ödenecek ücret nedir?

1. Dava şartı olarak arabuluculuk bürosu tarafından atama yapıldığında; tarafların anlaşması durumunda: Yeni kira bedeli ile eskisi arasındaki fark üzerine %6 oranı uygulanmak suretiyle belirlenecek arabuluculuk ücreti ödenir. Bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılabileceği gibi, taraflardan biri de üstlenebilir. Söz konusu bedel; bakanlıkça belirlenecek iki saatlik ücretin altında olamaz.

2. Dava şartı olarak arabuluculuk bürosu tarafından atama yapıldığında; tarafların anlaşamaması durumunda: Söz konusu bedel; Bakanlıkça belirlenecek iki saatlik ücret kadardır ve arabulucuya Bakanlıkça ödenir, taraflar herhangi bir ödeme yapmazlar.

3. İhtiyari arabuluculukta ise taraflar Bakanlığın belirleyeceği alt sınırın üzerinde ve anlaşma belgesindeki bedele uygulanacak %6 lık oranın üzerinde bedeli serbestçe belirleyerek ödeme yapma olanağına sahiptirler. İhtiyari arabuluculukta taraflar anlaşamazlarsa, Bakanlık arabulucuya herhangibir ödeme yapmaz. Taraflar, Bakanlıkça belirlenmiş alt sınır kadar, yani iki saatlik ücret bedeli kadar ödemeyi arabulucuya yapmakla yükümlüdürler.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne olur?

Düzenlenen arabuluculuk tutanağı gereği taraflar edimlerini yerine getirirler. Edimler yerine getirilmez ise, taraflar sulh hukuk mahkemesinden İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ almak suretiyle kararı icraya koyabilirler.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Taraflar yeni kira bedelinin belirlenebilmesi için şahsen veya avukatları aracılığıyla mahkemeye başvururlar.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

ARABULUCU AVUKAT NURDAN HERİS

Haber Kaynağı : 12punto