Ev sahibi ve kiracılar dikkat: Kiraya zam, maaş zammına paralel olacak

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zorunlu olarak uygulanan ev sahibi kiracı uyuşmazlıklarında arabuluculuk yöntemi birçok sorunu davaya intikal ettirmeden çözüyor.

Arabulucu huzurunda çözüme kavuşan hususlar sadece kira ile sınırlı değil, işçi-patron uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşulukla ilgili uyuşmazlıklarda da arabulucu huzurunda çözüme kavuşuyor.

Geçtiğimiz günlerde Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, müzakeresi tamamlanan 6 milyon 223 bin 211 dosyadan 4 milyon 72 bin 786’sının anlaşma ile sonuçlandığını duyurdu. Böylelikle arabuluculukta başarı oranı yüzde 65 oldu. Bakan Tunç kira uyuşmazlıklarında başarı oranının ise yüzde 47 olduğunu belirtti.

Ev sahibi-kiracı arasında yaşanmış 2 arabuluculuk örneğini milliyet.com.tr’ye açıklayan Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin, şunları söyledi:

“İstanbul Halkalı’da bulunan 2+1 nitelikli konutun 2024 yılı Ocak ayı kirası aylık 7.000-TL seviyesindeydi. Sözleşmenin yenilenme tarihi ise şubat ayı olmakla birlikte mal sahibi yeni aylık kiranın 12.000-TL olmasını istedi. Kira bu şekilde 2 ay ödendikten sonra ev sahibi vefat etti. Kira, vefat edenin eşine kiracı tarafından 2 ay üst üste 12.000-TL olarak ödendi.

Bu süreden sonra vefat eden mal sahibinin kızlarından biri kiracıyı arayarak, kendilerine kira ödenmediğini oysaki mirasçı olmaları nedeniyle kiranın annesine değil tüm mirasçılara ödenmesi gerektiğini söyledi. Kirayı da 12.000-TL değil aylık 20.000-TL olarak belirlediğini beyan etti. Kendisine ödenmeyen kiranın da ödenmesini talep etti. Bu nedenle ödenen kiranın doğru kişiye ödenip ödenmediği şeklinde de bir ihtilaf çıktı.

Kiracı ise artışın yüksek olduğunu ve bu artışı kabul etmediğini beyan etti. Keza ödenmeyen bir kira borcu olmadığını savundu. Mirasçılar kira tespit davası öncesi arabulucuya başvuruda bulundu.

Arabuluculuk görüşmelerinde ilk kira sözleşmesi üzerinden 7 yıl geçtiği taraflarca belirtildi. Kira tespiti davası şartları taraflarca fark edilmekle birlikte çevre emsallere dair rakamlar da taraflarca beyan edildi. Emsal kiraların 20.000-TL ile 25.000-TL aralığında olduğu anlaşıldı. Taraflar emsal olan aylık 20.000-TL/25.000-TL yerine aylık 15.000-TL kira üzerinde anlaşmaya vardı.

Aynı arabuluculuk anlaşmasında kiracının geçmiş dönem kira borcu da olmadığı kanıtlanarak, kiracının eksik kira ödediği iddiası ile karşılaşması engellenmiştir.

Yaşanan ikinci arabuluculuk olayında ise kiralanan konutun bulunduğu yaşam alanı lüks havuzlu, spor tesisli modern bir siteydi. Ödenen aylık kira 8.000-TL olup, aynı sitedeki rayiç kiralar 25.000-30.000 civarındaydı. Kiracı mesleki çalışmaları ve çocuklarının sitede faaliyet gösteren okulda eğitim görmeleri nedeniyle 2 yıl daha aynı sitede oturması gerektiğini ifade etmişti.

Yaşanan ikinci arabuluculuk olayında ise kiralanan konutun bulunduğu yaşam alanı lüks havuzlu, spor tesisli modern bir siteydi. Ödenen aylık kira 8.000-TL olup, aynı sitedeki rayiç kiralar 25.000-30.000 civarındaydı. Kiracı mesleki çalışmaları ve çocuklarının sitede faaliyet gösteren okulda eğitim görmeleri nedeniyle 2 yıl daha aynı sitede oturması gerektiğini ifade etmişti.

Kiracı 2 yıl daha konutta bulunmak istese de geçmişte düzenlediği bir tahliye taahhüdü bulunmaktaydı. Tahliye taahhütnamesine dayalı takip kiraya verenin avukatı tarafından başlatılmıştı. Kiracı tahliyeyi ertelemek için tahliye taahhütnamesindeki imzasına itiraz etti. İtirazın iptali ve tahliye için dava açılması için mülk sahibinin avukatınca arabuluculuğa başvuruldu. Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında olumlu bir toplantı süreci yaşandı.

Bu süreçte, 1 yıl için kira artışı yasal azami sınır olan son 12 aylık TÜFE oranında yapılacak. Bununla birlikte kiracının yıllık maaş artışı çalışmakta olduğu kurumla olan sözleşmesine göre her yıl mart ayında yapılacak.

Arabulucu huzurunda yapılan anlaşmada maaşına zam gelecek olan kiracı Mart 2025’te yüzde 20’den aşağı olmamakla birlikte maaşına gelecek zam ile tam uyumlu ek bir artış yapacaktır. Böylelikle emsal kiraların altında olunsa bile, kiracının kendi maddi durumundaki iyileşme ile uyumlu bir adım atacağı konusunda anlaşıldı.

Bununla birlikte 2025 kira dönemi olan Kasım ayında 2. yasal artış yapılmayacak, ancak 2026 Mart ayında yine yasal zam oranlarında kira artışı yapılacaktır. Bu haliyle 3 aşamalı bir kira bedeli düzenlemesi üzerinde anlaşılmıştır. Yeni kira bedeli ile 2026 yılı Kasım ayına kadar konutta kiracı kalmaya devam edecektir.

Buna ek olarak daha önce tahliye taahhüdüne dayalı takibe kiracı tarafından imza itirazı yapılmıştı. Yine bir imza itirazı olasılığını da daraltmak için kiracı bu sefer eşi ile birlikte 2026 yılı Kasım ayının son gününe tahliye taahhütnamesini noterden verecektir.

Arabuluculuk anlaşması sayesinde hem adliyeye yansımış bir takibin davaya dönüşmesi engellenmiştir hem de tarafların kendi durumlarına uygun yeni kira bedeli ve artış düzeni üzerinde anlaşma sağlanmıştır.

 Diğer taraftan noterden tahliye taahhütnamesi tanzim edilerek kiraya verene teslim edilmiştir. Böylece olası tahliye sürecinin de planlaması daha sağlıklı biçimde yapılmıştır. 

Bu haliyle kiracının mesleki çalışmalarının ve çocuklarının okula yakınlık avantajının korunması sağlanmıştır.”