Kira artışı, kanuni sınır ve kira savaşları

Konut krizi, üretim krizi, finansal kriz ve Dünya genelinde ticaret savaşları sonucu kiracılarla ev sahipleri arası husumetler çığ gibi büyüdü. 

Esasında taraflar arası kavganın temelinde ekonomik darboğaz belirleyici. Ekonomiyi düzeltmek zor olduğundan ve zaman aldığından, bu ekonomi-politik sorun hukuksallaştırılıyor. Böylelikle, sanki mesele ''ev sahiplerinin paragözlüğü'' veya ''kiracıların insafsızlığı'' yaftalamalarıyla anılan tarafların mahkeme önünde hesaplaşmasıyla çözülebilirmiş gibi geliyor. 

Ekonomi-politik meselelerin hukuka hapsedilmesi, tarafları edilgenleştiriyor, gerçek çözümü erteliyor. Öte yandan, hukuksallaşmanın ekonomiye etkisi oluyor. Sözgelimi, mahkemeler dava yüküyle karşı karşıya kalıyor. Alacaklılar alacaklarına kavuşamıyor; borçlular borçlanmaya, sorunu ertelemeye çalışıyor. Mesele hukuk dışı, hatta edep dışı yöntemlerle çözülmeye çalışılıyor. 

Kiracı-Evsahibi savaşlarına set çekmek amacıyla 11 Haziran 2022 tarihli 31863 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Türk Borçlar Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'a eklenen geçici maddeyle konut kiraları bakımından kira artışları %25 oranı ile sınırlandırılmıştı. Bu sınırlandırma, hem TÜFE'nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranının uygulanmasına hem de ev sahibi baskısıyla kira artışı yapılmasına engel anlamına geliyordu. Bu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde son bulmuştur. 

Düzenlemenin amacına baktığımızda, kiracıları ekonomik buhrana karşı korumak ve konutsuz kalma korkusuyla ev sahiplerinin fahiş kira artışlarına karşı acil bir tedbir koymak olduğunu anlayabiliyoruz. Bu tarihler arasında da pek çok kira ilişkisinde artışlar bu kanuni haddin ötesine geçmiştir. Bunun nedeni nadiren kiracının ''insafı'' olarak yorumlanabilir. Gelgelelim, çoğu durumda, ev sahibinin tacizinden, baskısından korkan kiracıların ''huzurla'' ilişkiyi sürdürme çabasının etkili olduğunu söyleyebiliriz. Dolayısıyla, bu durumlarda kanuni haddin ötesine geçmenin sözleşme serbestisiyle açıklanamayacağı açıktır; nitekim, sözleşme serbestisi söz konusu olsaydı yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olurdu. 

Kimilerince kira sözleşmesi yenilenmeyip tarafların örtülü anlaşmasıyla kanuni haddin ötesinde bir kiraya karar verildiği görüşü benimseniyor. Kanuni haddin uygulandığı dönemdeki ''fazla ödemelerin'' Sulh Hukuk Mahkemelerinde kiracılarca iadesinin istendiği davalarda mahkeme kararlarının istinaf edilmesi sonucu kimi istinaf mahkemeleri bu fazla ödemeyi hukuka uygun bulmuştur. Gerekçeli kararlarında bu fazla ödemelerin iadesini isteyen tarafı ''dürüstlük kuralı'', sözleşme serbestisi gibi kavramları kullanarak haksız bulmuştur. Oysa, konunun sözleşme serbestisiyle bir ilişkisi bulunmamaktadır. Zira konu, kira sözleşmesinin yenilenmesinde yapılan artıştır; yeni bir kira sözleşmesinin kurulması değildir. Öte yandan, dürüstlük kuralının olaya tatbiki mümkün değildir. 

Geçici kanuni haddin amacının kiracıyı korumak olduğu açıktır. Dahası, bu kanun emredici bir hükümdür. Dolayısıyla, bu hükme aykırı sözleşme maddeleri geçersiz sayılmalı, şayet bu maddeler sözleşmenin asli (kurucu) bir unsuru değilse, sözleşme bu maddeler dışında geçerli sayılmalı; aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılmalıdır. Kira ilişkisinde, kira artışının bu haddin üzerinde olması önceden belirlenmediğinden, kurucu veya asli unsur olarak kabul edilmemesi nedeniyle, sözleşme ayakta tutulup kanuni haddin üzerindeki kira artışını gerektiren madde hükümsüz olmalıdır. 

Bu hadde rağmen kiracının fazla kira ödemesi yapmasının nedeni ya kiracının düşük kira bedeline insaf etmesi yahut da üzerindeki baskıdan kurtulmak istemesidir. Kiracının üzerindeki baskının varlığını ispatlaması çok zordur. Böyle bir baskının varlığının ispatlanması durumunda, bu tür bir kanuni hadde ihtiyaç olmayacağı açık olduğundan kanuni hadle ilgili bir muhakemede bu ispat külfetini kiracının üzerinde bırakmak hukuka, mantığa, hakkaniyete aykırıdır. 

Peki, ama ya kiracı insaf edip ev sahibine fazla ödemeyi kendisi istemişse... Bu durumda, ev sahibinin avukatı olsaydım, bu hususun kiracı tarafından yazılı olarak belirtilmesini isterdim. Aksi takdirde, müvekkilim, kira ilişkisinden ve kanuni haddin uygulanmamasından kaynaklı bir alacak davasında veya doğrudan doğruya sebepsiz zenginleşme davasında borçlu sıfatıyla kendine yer bulabilirdi. 

Özetle, kira artışının kanunen sınırlandırıldığı dönemdeki fazla ödemelere dair kiracı, ev sahibinin sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle yahut sebepsiz zenginleşme nedeniyle ödemelerin iadesi talebinde bulunabilecektir. 

Kiracıya bu hakkın mahkemelerce teslim edilmemesi, hukukumuzun Amerikanlaşmasının bir yansımasıdır. Sözleşme serbestisinin bu denli geniş yorumlanması, Türk hukukunun dahil olduğu Kıta Avrupası Hukuk geleneğiyle bağdaşmamaktadır. 

Kiracıyla ev sahibini sosyal adaletsizlik ve ekonomik kriz nedeniyle ateşe atmamak adına yapılmış bir kanuni hadden dolayı kiracıyı düşük kira ödeyen ''fırsatçı'' addeden yahut fazla ödemeleri isteyen kiracıyı ''dürüstlük kuralına aykırı hareket eden'', kötü niyetli biri haline sokan mahkeme kararları, sosyal devlete, kanun koyucunun iradesine, Türk hukuk geleneğine aykırı bir anlayışı temsil etmektedir. 

Ev sahibiyle kiracı arasındaki bu anlaşmazlıkların giderilmesi, toplumsal huzurun sağlanması mahkemelerin üzerine yıkılmamalı. Bu anlaşmazlıkların temelinde sosyal adaletsizlik ve ekonominin kötü yönetimi yatmaktadır. Gerçek ve maddi sorunları hukuksallaştırmanın uzun vadede kimseye bir yararı olmayacaktır. 

Hukuktan adaleti tesis etmesini isteyelim. Ama maddi olguları tersine çevirmesini hukuktan beklersek ne adalet gelir ne hukuk tesis edilir. Buradan medet umacaksak vay halimize!