Rezerv alan gerçeği ve Hatay!

Antakya ve Defne ilçelerinde toplam 90.326 adet yapı bulunuyor. Bunların yaklaşık 45.000’i depremde yıkıldı veya ağır hasar aldı. Bakanlığın ilan ettiği rezerv alanda ise 3.000 adet yapı yıkık, ağır veya orta hasarlı bina var. Yani depremde hasar gören yapıların yalnızca %7’si bu rezerv alanda bulunuyor. Peki geri kalan alanda neden böyle bir uygulamaya gidilmiyor?

———————————-

6 Şubat depreminin üzerinden 10 ay geçmesine rağmen, Hataylılar konteynerlarda son derece zor şartlardaki bir hayata teslim olmuş durumda. Evi sağlam olan da evine gidip oturamıyor.  Çünkü Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yeni bir adım attı ve birçok yerleşim yerini “REZERV ALAN” ilan etti! Bu alana denk gelen mahalleler; Fatih Caddesi, Cumhuriyet Caddesi, Atatürk Caddesi’ni içine alan Armutlu, Akdeniz, Elektrik, Haraparası, General Şükrü Kanatlı, Cumhuriyet, Cebrail, Akevler, Gazi, Emek ve Altınçay Mahalleleri. İlan edilen “Rezerv Alan”da deprem öncesi yaklaşık 3800 adet yapı bulunmakta olup, bu yapıların yaklaşık 3000’i depremde yıkılmış ya da ağır veya orta hasarlı olarak tespit edilmiş durumda.

“REZERV ALAN” YENİ RANT KAPISI MI?

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen kanun, dönüşüm alanlarını üç ayrı şekilde tanımlıyor; Riskli Alan, Rezerv Alan ve Riskli Yapı.

Riskli Alan Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilerek Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giriyor. Rezerv Alan ise Çevre Şehircilik Bakanı'nın 'Olur’u ile ilan ediliyor ancak Resmi Gazete’de yayımlanmıyor. Kanunun tanımladığı şekli ile Hatay İli Antakya ve Defne ilçeleri sınırlarında 207,35 hektar alan Rezerv Alan olarak ilan edilmiş durumda. 6306 Sayılı Kanun, Rezerv Alan ilan edilen bir alanda, her türlü iş ve işlem yapma yetkisini Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na veriyor. Yani bu alanlarda bulunan yapı sahiplerinin muhatabı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. Bu aşamada Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın söz konusu alanda Kentsel Dönüşüm iş ve işlemleri yapması bekleniyor.

Peki nedir bu işlemler? Öncelikle alanda bulunan tüm hak sahiplerinin tespiti yapılacak. Mülkiyet analizi, mevcut durum tespiti, hak sahiplerinin mevcut hakkına ilişkin değerleme analizi vs işlemler. Devamında ise ilgili bakanlık bu alana ilişkin bir imar planı ve proje hazırlayacak. Tüm hak sahipleriyle proje paylaşılacak ve hak sahiplerinin projeden ne elde edecekleri kendilerine sunulacak. Burada bilinmesi gereken önemli bilgi; Hak sahiplerinin en az %50 artı 1’inin onayı projenin hayata geçirilebileceği!

Akla gelen önemli sorular; Antakya ve Defne ilçelerinde toplam yaklaşık 90.326 adet yapı bulunuyor. Bunların yaklaşık 45.000’i  depremde yıkıldı veya ağır hasar aldı. Bakanlığın ilan ettiği rezerv alanda ise 3.000 adet yapı yıkık, ağır veya orta hasarlı bina var. Yani depremde hasar gören yapıların yalnızca %7’si bu rezerv alanda bulunuyor. Peki geri kalan alanda neden böyle bir uygulamaya gidilmiyor? Parçacıklı bir plan anlayışı ile kent nasıl yeniden ayağa kaldırılacak? Rezerv Alan ilan edilen 207,35 hektar alanda plan ve proje yapma yetkisi Bakanlık’ın yetkisinde ise, geri kalan alanda her türlü plan proje yapma yetkisi Hatay Büyükşehir Belediyesi sonucu çıkıyor. Peki iki farklı kurumun farklı alanlarda yürüttükleri ve yürütecekleri projelerin birbirleri ile ilişkisi nasıl kurulacak?

REZERV ALANI İLAN EDİLEN YERDE MÜLKLERİ OLANLAR NE YAPACAK?

Bakanlık sağlam olan binalara ve dairelere de şerh koydu! Rezerv alanında daireniz, eviniz veya arsanız varsa, bunlar üzerinde her türlü birleştirme, ayırma, imar durumu vermek, bakanlığın yetkisinde. Bu alanda bakanlık, imar planı onaylanana kadar, ve projeler hazırlanana kadar, alanda yapılacak tüm iş ve işlemleri durdurdu.

*Kentsel dönüşüm başkanlığı rezerv alanda mülkiyetleri kamulaştırabilecek, başka bir taşınmaz ile takas edebilecek, menkulleştirebilecek.

* Rezerv Alan’ın etaplar halinde yürütülebileceğine, etaplarda yüzde 50 artı 1 sağlandığı durumda projelerin başlatılabileceği belirtiliyor. Daha önce kanunda belirtilen bu oran, üçte iki çoğunluğun sağlanması koşulu idi. Bu oran Rezerv Alan uygulaması ile aşağı çekildi. Konuya kötü niyetle yaklaşılırsa, birçok insanın mağdur olması durumu söz konusu.

* Rezerv alan içinde şu an satış yapılabiliyor. Satın alan kişi tapuda, bu alanın rezerv alan olduğunu görebiliyor. Deprem mağduru olan birçok insan, emekli aileler vs, yeni bir hayat kurabilmek için Rezerv alanda bulunan yıkılan dairelerini, arsa payı üzerinden düşük meblağa satma yoluna gitmeye başladı. Bakanlık tarafından uygulama yapılan etap içerisinde, yapılar yıkılmadan önce hisse birleştirme, terk, ihdas, yapının yıkılması, payların satışı, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı hususlarında, yapının paydaşı olmaksızın arsa hissedarlarının salt çoğunluğu ile karar verilecek.

Hisse sahiplerinden, salt çoğunluk dışında kalarak kentsel dönüşüme katılmayanların mülkiyetleri, kentsel dönüşüm başkanlığı tarafından diğer maliklere belirlenen bedel üzerinden satılabilecek.

Kentsel dönüşüm başkanlığı rezerv alanlarda gayrimenkul geliştirme projeleri ve hasılat paylaşımı yöntemi inşaat ihalesi yapabilecek.

Salt çoğunluk dışında kalan ve anlaşma sağlanmayan maliklere muhtarlıklar aracılığı ile 15 günlük tebligat süresi veriliyor. Bu sürede karara ilişkin katılım göstermeyen malikler için hukuki işlem başlatılacak.

Deprem bölgesinde vatandaşın binası yıkılmış ise, salt çoğunluk ile anlaşma sağlamayan vatandaşlara 30 gün tebligat süresi verilecek. 30 gün içinde ya anlaşacaklar, ya da mülkiyeti bakanlıkça diğer malikler belirlenen bedel  üzerinden satışa sunulacak. Birçok insan Hatay dışında olduğu için bu plan ve projeleri göremeyecek.

Bakanlığın rezerv alanda yapacağı tüm plan ve projeleri halka tüm şeffaflığıyla aktarması, mülkiyet sahipleri üzerinde yüksek bir uzlaşma oranı yakalaması gerekiyor. Rezerv alan sadece bakanlığın sorumluluğuna bırakılacak bir iş değildir. Hak sahiplerinin, STK’ların, belediyenin, şehri oluşturan tüm bileşenlerinin biraraya gelerek taraflarca tartışılması ve konu üzerinde mütabakat sağlaması, kentsel dönüşüm parametrelerinin hakkaniyetli, adaletli yapılması Hatay’ın geleceğini belirleyecek!

REZERV ALAN;  Türkiye’ye ya iyi ya da kötü örnek olacak. Bunu bize yine Hatay gösterecek!