Emlak vergisinde fahiş artış beklentisi

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'na göre 4 yılda bir takdir komisyonu tarafından 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre tahakkuk edecek emlak vergisi değerlerini için gayrimenkullere ait vergi değerleri belirlenmektedir. Takdir komisyonları tarafından yapılan çalışmalar tamamlanmış olup yeniden belirlenen vergi değerleri mahallinde askıya çıkarıldı. Yeni belirlenen emlak vergisi değerlerinde oldukça yüksek artışlar söz konusu. Ancak geçtiğimiz yıllarda yaşan çok yüksek enflasyon ve gayrimenkullerdeki hızlı değer artışı bu durumu tetikledi. 

Gayrimenkullerin vergi değerinin artışı yalnızca emlak vergisini değil veraset ve intikal vergisi, gelir vergisi, katma değer vergisi, tapu harçları gibi birçok kamu gelirini doğrudan etkiliyor.

Veraset ve intikal vergisi özelinde hediye, bağış veya ölüm yoluyla intikal eden gayrimenkuller piyasa değeri ile değil vergi değerleri ile değerleniyor ve matraha dahil ediliyor. Bu nedenle bu vergide matrahlar oldukça düşük gerçekleştiğinden vergi fonksiyonlarını yerine getiremiyor. Bunun için vergi değeri yerine piyasa değerinin dikkate alınması gerektiğini düşünüyoruz. 

Takdir komisyonlarınca belirlenen vergi değerleri yıllardır piyasa değerinin oldukça altında kalmış durumdadır. Bu nedenle vergide adalet ve eşitlik zedelenmektedir. Yüksek gelir gruplarının lüks emlakları oldukça düşük matrahlar üzerinden vergilendirilmektedir. Yine yüksek gelir gruplarına ait varlıkların ölüm yoluyla intikal etmesi halinde değerlemedeki sorunlar nedeniyle oldukça düşük seviyede vergi ödenmektedir.

Harçlar Kanununun 63'üncü maddesinin son fıkrasında, tapuda beyan edilen bedelin "gerçek" bedeli yansıtmadığının tespiti halinde beyan edilen bedelle gerçek bedel arasındaki fark resen tarh edilir deniyor. Yani, vergi değeri tapu kaydına esas olsa da gerçek işlem bedelinin daha yüksek olduğu tespit edilirse resen tarhiyata izin veriyor kanun.

Emlak Vergisi kaynağını 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunundan almaktadır. Son günlerde tartışılan ve konutlarla ilgili olan vergi söz konusu Kanun’da bina vergisi olarak adlandırılmaktadır.

Bina vergisi meskenlerde, yani konutlarda vergi değerinin binde 1’i, diğer binalarda (işyeri vb) ise yine vergi değerinin binde 2’si olarak uygulanır. Cumhurbaşkanının bu oranları yarıya kadar indirme ve üç katına kadar artırma yetkisi vardır.

Kanun’un 29’uncu maddesinde binalar için vergiye esas alınacak vergi değerinin iki aşamada belirleneceği ifade edilmiştir;

-Öncelikle binanın üzerinde bulunduğu arsa için takdir komisyonlarınca, cadde ve sokak bazında metrekare değer tespiti yapılır. 

-Daha sonra, Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından beraber hazırlanacak inşaat metrekare maliyet bedeli tespit edilir.

Son olarak, yukarıda yapılan metrekare değerleri tespit edilmiş olan binanın metrekaresi, sokağı, inşaat niteliği kriterleri dikkate alınarak binanın bina vergisine esas vergi değeri hesaplanır. Bu değer konutlarda binde bir, diğer binalarda ise binde 2 oranıyla çarpılarak bina vergisi tutarı bulunur. Bu tutar mayıs ve kasım aylarında olmak üzere iki taksitte ödenir.

Son günler sıklıkla gündeme gelen emlak vergisi artışlarında tartışılan konu, 2026 yılı emlak vergisine esas arsa ve araziler için tespitlere ilişkindir. Arsa ve arazilerin değerlerinin en son 2022 yılına esas olmak üzere 2021 yılında yapıldığı dikkate alındığında, kamuoyunun tepkisini çekecek oranda artışların gerçekleşmesi makul sayılabilir. 

Bina vergisinin iki bileşeni, yukarıda bahsedildiği gibi, arsa maliyeti ve inşaat maliyetidir.  

-TÜİK’in yayımladığı İnşaat Maliyet İndeksine göre, en son yayımlanan veri olan Haziran 2025 yılına ilişkin indeks 1883 iken, 2021 Haziran ayında bu indeks 297’ymiş. Yani, dört yılda inşaat maliyeti 6,5 kat artmış. 

-Endeksa internet sitesinin verilerine göre, Haziran 2025’te Türkiye geneli ortalama arsa metrekare değeri 6.077 TL iken aynı veri Haziran 2021’de 776 TL’di. Yani arsa değeri yaklaşık 8 kat artmış. 

Görüleceği üzere, dört yılda bir yapılan vergi değeri tespitlerinde, Türkiye’nin pandemi sonrası dönemde, nas ekonomisi ile yaşadığı genişleyici para politikasının sonucu olan enflasyonist ortam arsa değerleri ve inşaat maliyetlerinde olağanüstü bir artışa neden olmuştur. 2026 yılı için yapılan bina vergisine esas vergi değeri güncellemelerinde 7-8 kat artış makul oranda bir sayılabilecekse de vatandaşın gelirlerinin bu oranda artmaması bina vergisi yoluyla vatandaşın daha da yoksullaştırılması sonucunu doğurabilecektir.

Esasen bina vergisinin fahiş oranlarda artırılması hükümetin yıllardır süregelen vergi politikası ile son derece uyumludur. AKP’nin vergileme politikası, gelirden vergi alınmaması üzerinde kuruludur. Böylece yoksul da zengin de malı veya harcaması oranında vergi öderken, zengin kesimin pek çok vergi muafiyeti ve istisnasından faydalanmasının önü açılmaktadır. 

Bina vergisine esas vergi değerinin artırılmasının bir diğer sonucu da tapu harçlarının artması olacaktır. Tapu harçları rayiç bedel adı verilen ve esasen bina vergisine esas vergi değeri üzerinden hesaplanmaktadır. 2026 yılında bina vergisine esas vergi değerlerinin artırılmasıyla vatandaşın gayrimenkul alım satımında ödeyeceği tapu harcında da fahiş oranda bir artış yaşanacaktır.

2024 yılsonu itibarıyla tüm ölçekteki yerel yönetimlerin gelirleri içinde bina vergisinin oranı %2,3 olarak gerçekleşmişken, arsa ve arazi vergisinin oranı %0,76 olarak gerçekleşmiştir. En son vergi değeri güncellemesinin yapıldığı 2022 yılında bu oranlar sırasıyla %2,9 ve %1 olarak gerçekleşmişti. İki verginin toplam gelirler içindeki payı 2022 yılında %3,9 iken 2024 yılında bu oran %3 olarak gerçekleşmiş, yani emlak vergisinin yerel yönetim bütçesi içindeki payı azalmıştır.